Nei til salg av Norge!

Tyskere kjøpte skogeiendommer i Trøndelag. Det er viktig å sikre nasjonalt eierskap til våre naturressurser.

I 2003 kjøpte finansmannen Ola Mæhle 1,35 mill. dekar skog fra Norske Skog. Kjøpet endte i en rettsak hvor Mæhle i 2009 ble tildelt 730 000 dekar skog til en pris av 88 mill. kr.            (Ca. 1 200 kr/dekar).

Høsten 2020 solgte Mæhle 591 000 dekar av det opprinnelige arealet til tyske LAM Landbruk. Pris antatt 500-550 millioner kroner (Finansavisen; 7. oktober 2020). Dette indikerer en pris opp mot 9 000 kr. pr. dekar. Den tyske investoren har med andre ord en betalingsvillighet som er langt høyere enn det vi vurderer som avkastningsverdi/bruksverdi.

Denne handelen var mulig fordi regjeringen 1. juli 2017 fjernet priskontrollen på rene skogeiendommer. Rene aksjeselskap er også unntatt samme priskontroll. Det er i dag prisregulering på gardsskoger.

Høyre forslår i sitt program til stortingsvalget 2021 å avvikle konsesjonsbestemmelsene på all norsk skog. Konsekvensene vil være at markedet skal få operere fritt.  Dette vil i enda større grad gjøre skogeiendommer til investeringsobjekt for utenlandske selskaper som har en betalingsvillighet som er langt høyere enn avkastningsverdien skal tilsi.

Dette er svært uheldig og vil gjøre det vanskeligere å sikre at norske ressurser forblir på norske hender.

Det er viktig å sikre at skog- og jordbrukseiendommer fortsetter å være næringsgrunnlag for norske bønder og skogbrukere, og ikke blir et spekulasjonsobjekt for norske og utenlandske investorer. Jord- og konsesjonsloven er viktige virkemidler for å sikre dette.

Dessverre gjelder denne problemstillingen mer en bare skog. Sterke utenlandske kapitalkrefter ønsker å investere mer i norske bedrifter, eiendommer og naturressurser. Vi ser det blant annet i spørsmål om utmark-, vindkraft- og fallrettigheter. Nasjonalt eierskap til naturressurser er viktig.

Risikoen ved utenlandske oppkjøp ble trukket fram av Politiets sikkerhetstjeneste (PST) da de la fram sin åpne trusselvurdering i februar 2021.

 

 


Nytt kart hos Nibio

NIBIO publiserte 13. januar 2021 Kilden.  Dette er NIBIOS nye hovedkartløsning. Den vil i praksis erstatte deres tidligere dyrkingsklassekart. Kilden inneholder en rekke nye, spennende funksjoner sammenlignet med tidligere, sammenlignbare utgaver.

Dataene er delt inn i ulike fagområder, for eksempel landskap, arealinformasjon, jordsmonn og skog.

Hva er nytt:

  • Kilden er bedre tilpasset mobil og nettbrett
  • 3D-løsning
  • Nye arealrapporter
  • Direkte overgang fra Kilden til gårdskart
  • Flere forbedrede brukerfunksjoner

Kartet viser for eksempel potensial for nedbørsbasert og vanningsbasert bygg og hvete, potensial for grønnsaker og potensial for nedbørsbasert grasdyrking med angivelse av potensielt f.e. nivå. Jordressurser som er registrert tidligere ligger inne. Vekstmodeller som simulerer veksten ut fra gitte vær- og temperaturforhold er grunnlaget for de nye kartene. Modellene er kjørt for 35-års perioden 1981-2015.

Sidene er i bunn og grunn selvinstruerende. Men om du ønsker en brukerveiledning har siden også det.
Det blir spennende og ta de nye kartene i bruk. Vil de endre vår oppfatning av avlingspotensialet på ulike arealer?

Honnør til NIBIO som har gjort dette grundige arbeidet og som har gjort det tilgjengelig for allmenheten.

 


Rusten gård i Stange

Stor interesse etter Statsforvalterens avslag på konsesjon til Stange Almenning

Stange Almenning fikk i august 2020 konsesjon for erverv av Rusten gård i Stange kommune. På  eget initiativ vedtok Statsforvalteren å vurdere konsesjonen.
Begrunnelsen er at «Allmenningens formål med ervervet oppfyller ikke vilkårene i konsesjonsloven».

Etter mange reaksjoner i nærmiljøet, i tillegg til Statsforvalteren sitt vedtak, har Stange Allmenning besluttet ikke å anke vedtaket.
Det viser seg nå at det er meget stor interesse i markedet for å kjøpe Rusten. Stange Almenning har fått mange henvendelser, noen har allerede sett på eiendommen.

Dette kan reise mange interessante spørsmål.
Havner eiendommen nå på utenbygds hender? Konsesjonstaksten er satt til 8,4 millioner kroner. Hva er markedet villig til å betale og hva mener konsesjonsmyndigheten er riktig pris?

 

Bakgrunn:
Stange Allmenning ervervet Rusten Gård sommeren 2020. Gården er på 51 dekar dyrket mark og 934 dekar skog. På eiendommen er det også et tun med blant annet 2 boligenheter, låve og anneks.

Begrunnelsen fra Stange Allmenning for å kjøpe eiendommen er: «Kjøpet er et ledd i vår strategi for å opprettholde Stange Allmennings produktive skogsareal og langsiktige evne til styrke landbruket i Stange gjennom bruksrettsytelser». (Stange Allmenning på Facebook 4. juni 2020).

Stange formannskap ga Stange Allmenning konsesjon i august 2020. Bygdelista ba senere Statsforvalteren se på saken. 

Det er også flere privatpersoner og en budgiver som har henvendt seg til samme institusjon og hevdet at høyeste bud ikke ble akseptert (Hamar Arbeiderblad 12. januar 2021). Arild Olsen i Bygdelista har hevdet at Stange Almenning sitt erverv av Rusten gård kan være et tegn på «husmannsveldet kommer tilbake» og at «en allmenning skal ha andre oppgaver enn å konkurrere med sine egne bruksberettigede eiere.    

Statsforvalteren skrev i et brev til Stange Allmenning 8. september 2020 at «i tilfeller der en allmenning med sine økonomiske muskler byr på en gård, vil lokale gårdbrukere lett feies av banen»

Uansett utfall er det viktig at Statsforvalteren inntar en aktiv rolle i å praktisere Konsesjonsloven. Ikke minst for yngre bønder er det en utfordring at det noen ganger kommer aktører på banen som har bedre tilgang på kapital enn de har selv.  


Mor med det gamle orgelet og den nye generasjonen på Tofsrud - Tore Glærum med harv

Kår og føderåd? Utgått på dato?

Kår eller føderåd har tradisjonelt vært bondesamfunnets måte å ordne pensjon for de eldre ved et eierskifte i familien. Det innebærer gjerne fritt husrom, tilkjørt ved, snøbrøyting og rett til å høste det man kan på gården. Generasjonene på gården bor tett og om det fungerer finnes det ikke en bedre boform. Om det derimot ikke fungerer er det en stor belastning for alle involverte.
Det er fortsatt vanlig at seniorene inngår avtale om kår når de overlater boet til juniorene. Ved vårt eierskifte valgte vi å flytte fra gården. Setra lot vi også de unge overta, og vi har ingen bruksrett til den. Nå må det føyes til at vi fikk litt hjelp til å ta avgjørelsen. Den aller eldste har passert 100 år, han bor fortsatt i kårboligen, klarer seg selv, og ikke overraskende, han ville ikke flytte.

I utgangspunktet hadde vi et ønske om å bo på gården. Ved henvendelse til Løten kommune fikk vi imidlertid klar beskjed; det var uaktuelt med mer enn en kårbolig på gården.

Det er grunn til å dvele litt ved dette. Dagens levealder er vesentlig høyere enn da forrige generasjon skulle ta sine valg. Skal dette vektlegges? I andre kommuner er det en helt annen holdning, her oppfordres det til spredd bosetning - i regulerte former.

Vi bor nå i eget hus og har bygd en hytte. En løsning som var utenkelig for oss for noen få år siden, ser vi nå er god for både de unge og oss eldre.
Vi opplever også at dette er ryddig. Vår økonomi er «fristilt» fra gården, noe som gjør en likebehandling av alle barna våre enklere.
Hver generasjon har sin måte å løse eierskiftene på, og velger boform etter rådende forutsetninger. Økt levealder vil stadig oftere medføre at det er tre generasjoner på gården til enhver tid. Men antall boenheter er fortsatt begrenset til to, og i vårt tilfelle var det ikke mulig å bygge en tredje.

Den norske velferdsstaten er annerledes i dag enn den var på 1800-tallet. Gode sosiale ordninger sørger for økonomisk trygghet for oss eldre.

Er det på tide å tenke nytt i forhold til kår og føderåd?


Rekordtidlig våronn på Tofsrud

Aldri har våronna på Tofsrud blitt gjennomført så tidlig som i år. Heller ikke under så gode forhold. Siste sådato 2020 ble 23. april.
Årsaken er aprilværet. Det var ekstremt lite nedbør i april. På nærmeste målestasjon (Bjørke) ble det i perioden 1. til 28. april målt bare 4,0 mm. nedbør, og det kom 12. april. Temperaturen lå jevnt over normalen, men ikke så mye. Mer spesielt var det nok at det fram til 23. april bare var 2 netter uten minusgrader. De fleste vil nok også huske at det var unormalt mye vind i april.
Første sådato som jeg kan huske før 2020, var 28. april. Oppstart i mai har vært normalen, var vi ferdig til 17. mai var vi fornøyde.
At det var mulig å bli så tidlig ferdig som i år skyldes sjølsagt ikke bare været. God planlegging, stor maskinkapasitet og lange dager…
I år er det 400 dekar korn på Tofsrud. Det skal sås 60 dekar gulrot i tillegg. Kornet fordeler seg på 40 dekar rughvete sådd i fjor høst og 360 dekar vårhvete Bjarne. Alt ivaretatt av neste generasjon.
Rughveten har overvintret meget bra. Den ble gjødslet til helt rett tid og busker seg nå voldsomt.
I tillegg til at høstkornet overvintret optimalt, at vårkornet kom i bakke under gode forhold, så kom det faktisk 15 mm regn 28. april. Mer perfekt kunne det ikke bli!
Nå spirer vårkornet allerede, dette gir et veldig godt utgangspunkt for resten av sesongen!


Hvorfor godkjennes høye priser på landbrukseiendommer?

Vi har i de senere år sett at mange landbrukseiendommer selges til svært høye priser.
Mange landbrukstakstmenn er overrasket over at prisene blir godkjent i konsesjonssammenheng.
Hvorfor er det slik?

Disse eiendommene er gjerne solgt gjennom eiendomsmeglere. Ikke alle meglere er like opptatt av norsk landbruk og muligheten av å finansiere et kjøp av en slik eiendom og i tillegg klare å etablere en lønnsom drift ut fra et bruksverdiperspektiv. Salget planlegges gjennomført med en «oppblåst» høy takst for å skape et bilde i markedet at dette er en eiendom med svært høy verdi.

Det kan være flere årsaker til at myndighetene godkjenner priser som mange fagfolk vil si ikke er bærekraftige. Kompetansen på verdivurdering av landbrukseiendommer varierer mye fra et landbrukskontor til et annet. Det samme gjelder de politiske utvalgene som godkjenner prisene. I min egen kommune var det driftsutvalget som behandlet en sak av denne karakter etter innstilling av rådmann. Driftsutvalget er sammensatt og jobber gjennomgående med helt andre saker enn verdivurdering av landbrukseiendommer. Det samme gjelder rådmannen.

I tillegg har nok flere landbrukskontor sett seg lei på at fylket i alt for mange saker overstyrer de lokale beslutningene. Og fylkene kjenner nok på at departementet i slike saker gjerne overstyrer både kommunale og fylkeskommunale beslutninger. Er det like greit å si ja med en gang?

Myndighetene sentralt, ved Mat og Landbruksdepartementet, har også lagt føringer som «undergraver» et godt takstmannskjønn.
Gjennom rundskriv, som vi landbrukstakstmenn skal forholde oss til, har departementet gitt klare føringer for hvordan vi skal håndtere ulike risikovurderinger. Dette gjøres gjennom valg av den såkalte kapitaliseringsrentfoten. Jo lavere rentefot man velger, jo høyere blir den kapitaliserte verdien. For jord og skog er det fastsatt en rentefot på 4%. For andre objekter skal landbrukstakstmannen velge rentefot ut fra en risikovurdering for blant annet framtidige inntekter. Hvis risikoen for at framtidige inntekter, for eksempel av et utleieobjekt, er usikker, skal det velges en høyere rentefot enn 4%.
Dette senker den framtidige verdien av objektet. Landbruksmyndighetene har imidlertid sagt at konsesjonsmyndighetene alltid skal bruke laveste rentefot, dvs. 4% på alle objekter, uansett risiko. Dermed blir konsesjonsmyndighetenes verdi kunstig høy fordi det ikke er foretatt en risikovurdering.

På denne måten blir det sprik mellom konsesjonsverdiene som myndighetene fastsetter og de verdiene som landbrukstakstmenn kommer fram til med varierende rentefot, valgt ut fra en risikovurdering for framtidig lønnsomhet.

 


Staur gård - Stange kommune avslo konsesjon

Staur Gård i Stange, eid av staten ved Landbruks- og Matdepartementet, ble lagt ut for salg høsten 2019. Taksten var på 44 millioner kroner.
Gjennom en budrunde endte advokat Ola Haugen i advokatfirmaet Wikborg-Rein opp som kjøper med en kjøpesum på 61 millioner kroner, med andre ord 17 millioner over takst.
Han søkte om å få drive gården, men ikke bo på den. Haugen har senere signalisert at han skal oppfylle boplikten, men ber om fritak i 3 år.
Kjøpet var avhengig av at Stange kommune sa ja til konsesjonssøknaden. Et av vilkårene for å gi konsesjon er at «den avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling».
Lokale bønder var med i budkampen, men nådde ikke opp.
Et flertall av SV, Høyre, Frp og Sp stemte mot konsesjonssøknaden fordi de mente at prisen var uakseptable høy. De mente at prisen ikke forsvares ut fra driftsgrunnlaget på gården. Arbeiderpartiet stemte for konsesjonssøknaden. Arbeiderpartiets syn på konsesjonsloven er ubegripelig i denne saken.
All ære til politikerne i Stange som har ryggrad til å stå imot kapitalsterke krefter utenfor landbruket som vil kjøpe «klubbeiendommer» som et slags trofe ovenfor «gutteklubben grei». Vi ser dette fenomenet stadig oftere på eiendommer med store utmarksområder og betydelige jaktmuligheter.
Etter min mening er de lokale myndighetene ofte redde konflikter og er unnfallende i konsesjonssaker.
Det er ikke lenge siden at salget av Balke gård i Løten ble innvilget konsesjon på en pris som er vanskelig å forstå, om ikke umulig å forstå.
Nå gjenstår det å se om Haugen overprøver kommunen innen ankefristen på tre uker.
Heia Stange kommune! Dette er viktig for norsk Landbruk!


Kompensasjon til pelsdyrbøndene

Et uverdig spill

I går ble det kjent at regjeringen og Fremskrittspartiet har inngått et forlik som sikrer pelsdyrbøndene noe som ser ut som en kompensasjon de kan leve med.
Dette skjer etter at næringa sjøl, Senterpartiet og etter hvert Arbeiderpartiet, i lang tid har påpekt at erstatningen etter yrkesforbudet må dekke faktiske kostnader og inntektstap.
Dette er selvsagt svær gledelig for de som har vært omfattet av yrkesforbudet. Et yrkesforbud vedtatt av den borgerlige regjeringen bestående av Høyre, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti og Venstre under hestehandlingen om ny regjeringsplattform på Jeløya 2018.

Erstatning for yrkesforbud

Erstatningen skal ytes etter det som omtales som et «ekspropriasjonsartet inngrep».
Pelsdyrbøndene har vært utsatt for et uverdig spill i denne saken. Regjeringen har i realiteten innført et yrkesforbud, uten å ville gi noe i nærheten av full økonomisk kompensasjon. De har blitt drevet fra skanse til skanse. Den første modellen for erstatning hadde en ramme på 365 millioner kroner. Senere ble den hevet til 500 millioner kroner, siste utspill før gårsdagens forlik var en ramme på 850 millioner kroner.
Vedtaket om yrkesforbud for pelsdyrbøndene som fulgte som følge av regjeringsplattformen i 2018 er et sjeldent og ekstremt sterkt politisk vedtak. Forrige gang det samme skjedde var i 1912.
Regjeringen har blitt drevet fra skanse til skanse i denne saken. Foran seg har de skjøvet en yrkesgruppe som ble forespeilet ruin etter Venstre sitt forslag om yrkesforbud.
At Fremskrittspartiet etter å ha forlatt regjeringen som vedtok avviklingen av pelsdyrnæringen, nå havner på samme erstatningsmodell som næringa sjøl og Senterpartiet hele tiden har fremmet, er en historie for seg.
På overtid har den uverdige saken om avvikling av pelsdyrnæringa funnet en løsning som ser ut til å gi pelsdyrbøndene en rimelig kompensasjon i kjølvannet av yrkesforbudet.


Konsesjonsloven utfordres!

KONSESJONSLOVEN UTFORDRES!

To eiendomsoverdragelser i Hedmark har i 2019 vakt stor oppmerksomhet.

Staur gård i Stange ble solgt til priser som er vanskelig å forstå, og etter prosesser som synes ikke å følge «boka».

Ingen av eierskiftene har så langt vært inne til konsesjonsbehandling.

Litt om saken

 

Staur gård:

Staur gård ble taksert til kr 44 millioner. Salgssummen ble imidlertid kr 61 millioner, kr 17 millioner over takst!

Salget er i skrivende stund ikke konsesjonsbehandlet.

De fleste takstmenn vil ved takst av en så spesiell eiendom som Staur tross alt er, ha i bakhodet at her kan de strekke seg opp mot det maksimale i henhold til gjeldende rundskriv. Vi kan vel anta at dette har vært tilfelle i denne saken. Når eiendommen til tross for dette går kr 17 millioner over takst blir det nærmest uforståelig om myndighetene innvilger konsesjon uten bruk av priskontroll, et grep lovverket gir mulighet for.

Det har senere år utviklet seg en praksis at kjøper tar all risiko på konsesjonspris ved signering av kjøpekontrakt. Selger vil da få pengene uansett selv utfall av konsesjonsbehandlingen. Dette er en praksis som undergraver lovverket på en uheldig måte. Det må være lov å stille spørsmål om lovligheten av å bruke denne formuleringen.

Takstmenn som er medlemmer i Norsk Landbrukstakst SA opplever stadig oftere henvisninger til salgsprisen på Balke.  Forventingene om hva resultatet av en takst etter konsesjonslovens bestemmelser skal være, peker entydig oppover! Dette er meget uheldig for norsk landbruk generelt, og ikke minst den generasjon som er i ferd med å ta over spesielt.


Få en takst på gården før den går videre til neste generasjon

FÅ EN TAKST PÅ GÅRDEN FØR DEN GÅR VIDERE TIL NESTE GENERASJON

  • Ikke minst av hensyn til familiefreden

-Hvor mye skal en sønn eller datter betal for gården? Spørsmål om kjøpesummen vil alltid være sentral også ved eierskifte i familien.

Konsesjonsloven gjelder ikke når gården selges innen odelskretsen eller i øvrig nær familie. Dermed stilles det i utgangspunktet ikke krav om at eiendommens verdi blir fastsatt ved takst. Det er imidlertid sterkt anbefalt å gjennomføre en uavhengig takst(verdivurdering) også ved en familieoverdragelse, særlig i familier der overtaker har søsken.

En takst kan virke konfliktdempende. Den vi gi et godt grunnlag for hvilke verdier som overføres. Dette er et viktig bidrag til et «korrekt» arveoppgjør, overdragelsen blir en naturlig del av dette oppgjøret. Det er jo slik at mange gårdbrukere har store deler av verdiene sine bundet opp i eiendommen. En takst som er så riktig og objektiv som mulig, er et godt utgangspunkt for en prosess som bevarer familiefreden.

-Som takstmann anbefaler jeg at folk gjennomfører så åpne prosesser som mulig.  Det er viktig at søsken av den som skal overta blir informert om hva som foregår. Slik kan man avklare forventninger og forebygge misforståelser og konflikt mellom selger, kjøper og søsken.

I et eiendomskjøp i det åpne marked er kjøpesummen som regel ikke veldig ulik taksten.  I familieoverdragelser er det imidlertid vanlig at kjøpesummen – vederlaget – er lavere enn taksten.

På slektsgårder har det alltid vært et mål at neste generasjon skal ha råd til å overta og leve av driften. Selger kan også tjene på å redusere prisen. Man vil som regel bli fritatt for gevinstbeskatning dersom vederlaget er redusert med 25% (åsetesfradrag).