Hvorfor godkjennes høye priser på landbrukseiendommer?
Vi har i de senere år sett at mange landbrukseiendommer selges til svært høye priser.
Mange landbrukstakstmenn er overrasket over at prisene blir godkjent i konsesjonssammenheng.
Hvorfor er det slik?
Disse eiendommene er gjerne solgt gjennom eiendomsmeglere. Ikke alle meglere er like opptatt av norsk landbruk og muligheten av å finansiere et kjøp av en slik eiendom og i tillegg klare å etablere en lønnsom drift ut fra et bruksverdiperspektiv. Salget planlegges gjennomført med en «oppblåst» høy takst for å skape et bilde i markedet at dette er en eiendom med svært høy verdi.
Det kan være flere årsaker til at myndighetene godkjenner priser som mange fagfolk vil si ikke er bærekraftige. Kompetansen på verdivurdering av landbrukseiendommer varierer mye fra et landbrukskontor til et annet. Det samme gjelder de politiske utvalgene som godkjenner prisene. I min egen kommune var det driftsutvalget som behandlet en sak av denne karakter etter innstilling av rådmann. Driftsutvalget er sammensatt og jobber gjennomgående med helt andre saker enn verdivurdering av landbrukseiendommer. Det samme gjelder rådmannen.
I tillegg har nok flere landbrukskontor sett seg lei på at fylket i alt for mange saker overstyrer de lokale beslutningene. Og fylkene kjenner nok på at departementet i slike saker gjerne overstyrer både kommunale og fylkeskommunale beslutninger. Er det like greit å si ja med en gang?
Myndighetene sentralt, ved Mat og Landbruksdepartementet, har også lagt føringer som «undergraver» et godt takstmannskjønn.
Gjennom rundskriv, som vi landbrukstakstmenn skal forholde oss til, har departementet gitt klare føringer for hvordan vi skal håndtere ulike risikovurderinger. Dette gjøres gjennom valg av den såkalte kapitaliseringsrentfoten. Jo lavere rentefot man velger, jo høyere blir den kapitaliserte verdien. For jord og skog er det fastsatt en rentefot på 4%. For andre objekter skal landbrukstakstmannen velge rentefot ut fra en risikovurdering for blant annet framtidige inntekter. Hvis risikoen for at framtidige inntekter, for eksempel av et utleieobjekt, er usikker, skal det velges en høyere rentefot enn 4%.
Dette senker den framtidige verdien av objektet. Landbruksmyndighetene har imidlertid sagt at konsesjonsmyndighetene alltid skal bruke laveste rentefot, dvs. 4% på alle objekter, uansett risiko. Dermed blir konsesjonsmyndighetenes verdi kunstig høy fordi det ikke er foretatt en risikovurdering.
På denne måten blir det sprik mellom konsesjonsverdiene som myndighetene fastsetter og de verdiene som landbrukstakstmenn kommer fram til med varierende rentefot, valgt ut fra en risikovurdering for framtidig lønnsomhet.
